Crédito habitação 2026 — Euribor, spreads e TAEG

1. Como funciona o crédito habitação em Portugal

O crédito habitação (ou empréstimo hipotecário) funciona de forma simples: o banco empresta-te dinheiro para comprar casa, e tu pagas ao longo de anos (tipicamente 30-40 anos) com juros.

A prestação mensal depende de três variáveis:

1. Capital em dívida (quanto pediste)
2. Taxa de juro (quanto o banco te cobra)
3. Prazo (quantos anos tens para pagar)

Em Portugal, a maioria dos contratos é de taxa variável, indexada à Euribor.

2. Euribor — o que é e o valor actual

A Euribor (Euro Interbank Offered Rate) é a taxa a que os bancos europeus se emprestam dinheiro uns aos outros. É a taxa de referência do crédito habitação em Portugal.

As mais usadas nos contratos habitação:

• Euribor a 3 meses — revisão trimestral (mais volátil)
• Euribor a 6 meses — revisão semestral (mais comum)
• Euribor a 12 meses — revisão anual (mais estabilidade)

⚠ Valor actual da Euribor: verificar em tempo real no site do Banco de Portugal (bportugal.pt) ou Bloomberg. Os valores flutuam diariamente.]

Historicamente ⚠ a validar com dados BdP actualizados]:

• 2022-2023: subiu rapidamente de valores negativos até ~4%
• 2024-2025: desceu gradualmente com cortes do BCE
• 2026: estimativa de estabilização ⚠ a confirmar com fontes actuais]

3. Spread — o lucro do banco

O spread é a margem que o banco cobra acima da Euribor. É o seu "lucro" no empréstimo.

Taxa de juro total = Euribor + Spread

Exemplo: Euribor 3M de 2,5% ⚠ + spread de 1% = taxa de 3,5%

Spreads médios em Portugal ⚠ a validar com dados BdP 2026]:

• Spread mínimo competitivo: ~0,8-1,0% (clientes com bom risco de crédito)
• Spread médio mercado: ~1,0-1,5%
• Spread mais alto: >1,5% (menor historial de crédito, maior LTV)

O spread é negociável. Factores que o reduzem:

• Domiciliar ordenado no banco
• Contratar seguros (vida + multirriscos) no banco
• Maior entrada (menor LTV — Loan-to-Value)
• Bom historial de crédito

4. Exemplo de prestação: 200.000€ / 30 anos

Assumindo ⚠ todos os valores são ilustrativos]:

• Capital: 200.000€
• Prazo: 30 anos (360 prestações)
• Taxa Euribor 3M + spread 1% = 3,5%/ano total ⚠

Prestação mensal estimada: ~898€/mês ⚠ cálculo com fórmula anuidade — a validar com simulador BdP]

Um aumento de 1% na taxa corresponde a mais ~100-140€/mês de prestação — e dezenas de milhares de euros a mais no total.

5. TAN vs TAEG — qual é o número que importa

Regra prática: quando compares propostas de diferentes bancos, compara sempre a TAEG, não só o spread. Um spread baixo com seguros caros pode sair mais caro que um spread ligeiramente superior com seguros competitivos.

6. Como negociar o crédito habitação

1. Pede simulações a 3+ bancos antes de decidir (a simulação é gratuita e não vinculativa)
2. Compara TAEG, não só spread — inclui todas as comissões e seguros
3. Negocia o spread — apresenta propostas concorrentes (os bancos querem o teu negócio)
4. Cuidado com os seguros — podes contratar seguros externos em vez dos do banco (com autorização contratual)
5. LTV abaixo de 80% — entrada de >20% do valor da casa tende a dar spreads mais baixos
6. Euribor fixa vs variável — alguns bancos oferecem taxa fixa por 5-10 anos, o que dá previsibilidade ⚠ comparar condições actuais]